複数の出店候補地を前にして、「どれも良さそうに見えて決められない」と感じたことはないでしょうか。印象だけで候補地を絞ってしまうと、後になって「もっと条件の良い場所があったかもしれない」と後悔することがあります。
出店候補地とは、新規出店にあたって検討の対象となる場所や物件のことです。複数の候補地を同じ基準で比較できるようにしておくことで、感覚に左右されない出店判断がしやすくなります。
この記事では、出店候補地の基本的な考え方から、見るべきポイント・絞り込みの流れ・よくある失敗まで詳しく解説します。
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出店候補地とは？
出店候補地とは、新規出店にあたって、実際に出店するかどうかを検討している場所・物件のことです。
多くの場合、一つの候補地だけを見て決めるのではなく、複数の候補地をリストアップし、それぞれを比較しながら絞り込んでいきます。候補地が一つしかない状態で検討を始めると、比較対象がないため、その場所が本当に良い立地なのかを客観的に判断しにくくなります。
候補地の評価には、人口や競合の状況など、さまざまなデータが使われます。感覚だけに頼らず、データにもとづいて候補地を比較することが、出店の成功率を高めるために大切です。
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出店候補地を選ぶときに見るべきポイント
出店候補地を評価するうえで、必ず確認しておきたいポイントは3つあります。どれか一つに偏った判断をしないよう、バランスよく見ていくことが大切です。
- 商圏内の人口・人流
- 競合店の状況
- 既存店のデータとの比較
それぞれ解説します。
商圏内の人口・人流
候補地を評価する基本は、その商圏にどのくらいの人が住み、どのくらいの人が行き交っているかを確認することです。人口だけでなく、時間帯別の人の動きを表す人流データを見ることで、実際の来店可能性をより具体的にイメージできます。
昼と夜、平日と休日で人の流れが大きく変わるエリアもあるため、業態の営業時間に合わせたデータを確認することが重要です。
競合店の状況
候補地の周辺にどのような競合店があるかも、欠かせない確認項目です。競合が多いエリアはすでに需要がある証拠でもありますが、シェアの奪い合いが起きやすい点にも注意が必要です。
既存店のデータとの比較
すでに複数店舗を運営している場合は、既存の繁盛店と候補地の商圏データを比較することで、その候補地が自社の成功パターンに近いかどうかを判断しやすくなります。
過去の出店データが蓄積されているほど、この比較の精度は高まります。データを日頃から整理しておくことも、次の出店判断を楽にするポイントです。
より深く知りたい人に向けて、出店候補地を選ぶ際に確認すべきポイントを詳しく解説します。
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失敗しない出店候補地の選び方
出店候補地を選ぶときは、人口や人通りが多いかどうかだけで判断してはいけません。
出店後に利益を残せるか、想定する顧客が来店しやすいか、物件の設備が業態に合っているかなど、複数の条件を確認する必要があります。
自社の出店条件を先に決める
物件を探し始める前に、自社が求める出店条件を整理しておきましょう。
条件を決めずに物件を見ていると、内装がきれい、駅から近い、賃料が安いといった一部の特徴に惹かれ、本来の出店方針と合わない物件を選んでしまう可能性があります。
あらかじめ、次のような条件を決めておくことが大切です。
- 出店したい地域
- 想定する顧客層
- 必要な商圏人口
- 希望する店舗面積
- 賃料の上限
- 駅からの距離
- 駐車場の必要台数
- 路面店または商業施設内などの物件形態
- 居抜きまたはスケルトン
- 初期投資の上限
- 出店予定の時期
- 必要な電気・ガス・給排水設備
例えば、「東京23区内で30坪前後の飲食店を探す」という条件だけでは、候補となる物件が多くなりすぎます。
「30〜50代の会社員を対象とした飲食店」「駅から徒歩5分以内」「店舗面積25〜35坪」「賃料は月商予測の10％以内」など、可能な範囲で数値化すると候補地を比較しやすくなります。
すべての条件を満たす物件が見つかるとは限りません。そのため、絶対に外せない条件と、妥協できる条件を分けておくことも重要です。
商圏人口ではなくターゲット人口を見る
商圏内の人口が多くても、自社のターゲットとなる人が少なければ、十分な集客につながらない可能性があります。
出店候補地を比較するときは、人口の総数だけでなく、次のような属性を確認しましょう。
- 年齢
- 性別
- 世帯構成
- 所得
- 職業
- 住宅形態
- 昼間人口
- 夜間人口
- 単身世帯数
- ファミリー世帯数
例えば、ファミリー向けの飲食店を出店する場合、単身者が多い駅前よりも、子育て世帯が多い住宅地のほうが適している場合があります。
反対に、会社員向けのランチ店舗であれば、居住人口が少なくても、昼間人口が多いオフィス街が候補になります。
「人が多い地域」ではなく、「自社の商品やサービスを利用する可能性が高い人が多い地域」を探すことが大切です。
人流の時間帯と移動方向を確認する
人通りが多い場所であっても、必ずしも店舗に入りやすい立地とは限りません。
人流データを見るときは、通行量だけでなく、時間帯や曜日、人が移動する方向まで確認しましょう。
特に確認したいのは、次の項目です。
- 平日と休日の人流
- 朝・昼・夕方・夜の人流
- 通勤・通学の動線
- 駅や商業施設からの移動方向
- 店舗前を歩く人の属性
- 店舗前で立ち止まりやすいか
- 営業時間中に人が集まっているか
例えば、駅前で夕方の通行量が多くても、住宅地へ帰宅する人が急いで通過しているだけであれば、来店にはつながりにくいことがあります。
一方で、人通り自体は少なくても、スーパーや病院、学校などからの帰り道にあり、目的を持った人が通る場所は来店につながる可能性があります。
店舗の営業時間と人が集まる時間が一致しているかを確認しましょう。
競合店の数だけで判断しない
競合店が多い場所は、出店を避けたほうがよいと思われることがあります。
しかし、競合店が多いことは、その地域に一定の需要があることを示している場合もあります。
重要なのは、競合店の数ではなく、商圏の需要に対して競合が多すぎないかを確認することです。
競合分析では、次の項目を調べましょう。
- 商圏内の競合店舗数
- 競合店の業態
- 価格帯
- 客層
- 営業時間
- 店舗規模
- 口コミや評価
- 混雑する時間帯
- 開店・閉店の状況
- 自社店舗との違い
同じ飲食店でも、価格帯や利用目的が違えば、直接的な競合にならない場合があります。
また、競合がまったく存在しない地域は、出店の好機である一方、そもそも需要が少ない可能性もあります。
競合の多さだけで結論を出さず、そのエリアで自社が選ばれる理由を作れるかまで考えることが重要です。
既存店との商圏重複を確認する
すでに複数店舗を運営している場合は、新店舗と既存店舗の商圏が重ならないか確認しましょう。
新店舗の売上が伸びても、既存店舗の顧客が移動しただけでは、会社全体の売上や利益が増えない可能性があります。このように、自社の店舗同士で顧客を奪い合うことをカニバリゼーションといいます。
確認したい項目は、次のとおりです。
- 既存店からの直線距離
- 車や電車での移動時間
- 商圏の重なり
- 既存店の顧客居住地
- 新店舗の出店によって減少する既存店売上
- 新店舗と既存店を合わせた売上予測
新店舗単体の売上だけでなく、既存店への影響を含めた全体の収益を確認することが大切です。
店舗の視認性と入りやすさを確認する
店舗の前を多くの人が通っていても、店舗の存在に気づいてもらえなければ来店にはつながりません。
現地調査では、次の点を確認しましょう。
- 道路や歩道から店舗が見えるか
- 看板を設置できるか
- 店舗の入口がわかりやすいか
- 建物や街路樹に隠れていないか
- 夜間でも店舗が見えるか
- 歩行者が立ち止まりやすいか
- 店舗前を通り過ぎてから戻りやすいか
- 車で入りやすいか
- 駐車場から入口まで移動しやすいか
- 自転車を止める場所があるか
ロードサイド店舗の場合は、道路の反対車線から入店できるか、中央分離帯があるか、右折入庫が難しくないかも確認が必要です。
現地調査は一度だけではなく、平日と休日、昼間と夜間など、条件を変えて複数回行うと実態を把握しやすくなります。
物件の設備が業態に対応しているか確認する
商圏や人流の条件が良くても、必要な設備を設置できなければ出店できません。
特に飲食店や美容室、クリニックなどは、設備条件によって追加工事費が大きく変わります。
契約前に、次の項目を確認しましょう。
- 電気容量
- ガス容量
- 給排水設備
- 排気ダクト
- 空調設備
- グリストラップ
- 防水設備
- 床荷重
- 天井高
- 搬入経路
- ゴミ置き場
- 看板の設置場所
- 営業時間の制限
- 臭気や騒音に関する制限
例えば、飲食店を出店する物件に十分な排気設備がなければ、ダクト工事に多額の費用がかかることがあります。
賃料が安く見えても、追加工事費を含めると別の物件より高くなる場合があります。物件取得費だけでなく、営業を開始できる状態にするまでの総額で比較しましょう。
前テナントの撤退理由を確認する
候補物件に以前入居していた店舗がある場合は、可能な範囲で撤退理由を確認しましょう。
前テナントが撤退したからといって、立地が悪いとは限りません。経営者の事情や人手不足、事業方針の変更などが原因の場合もあります。
一方で、短期間に何度もテナントが入れ替わっている物件は注意が必要です。
次の項目を確認しましょう。
- 前テナントの業態
- 営業していた期間
- 撤退した理由
- 過去のテナント数
- 近隣住民とのトラブル
- 臭気や騒音の問題
- 建物設備の不具合
- 集客しにくい構造ではないか
不動産会社や物件オーナーから聞いた内容だけでなく、周辺店舗への聞き取りや、インターネット上の過去情報を確認する方法もあります。
将来の人口変化や開発計画を確認する
出店時点で条件が良くても、数年後に周辺環境が変わる可能性があります。
店舗は複数年にわたって営業するため、現在の状態だけでなく、将来性も含めて候補地を評価しましょう。
確認したい情報は、次のとおりです。
- 地域の将来人口
- 再開発計画
- 新駅や道路の開通
- 商業施設の開業
- 商業施設の閉鎖
- マンションの建設
- オフィスの移転
- 学校や病院の開設・閉鎖
- 競合店の出店計画
例えば、大規模マンションの建設が予定されている地域では、今後ファミリー世帯が増える可能性があります。
反対に、近隣の大型商業施設や企業が撤退する予定であれば、将来的に人流が減少する可能性があります。
自治体の都市計画や再開発情報、鉄道会社やデベロッパーの発表なども確認しましょう。
災害リスクを確認する
洪水や地震などの災害リスクも、出店候補地を選ぶ際の重要な判断材料です。
確認したい災害リスクには、次のようなものがあります。
- 洪水
- 内水氾濫
- 津波
- 土砂災害
- 液状化
- 地震
- 高潮
- 道路の冠水
特に地下店舗や低層階の物件は、浸水による設備や在庫への被害が大きくなる可能性があります。
自治体が公開しているハザードマップを確認し、災害発生時の避難経路や営業再開までにかかる時間も考えておきましょう。
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出店候補地の収益性を比較する
立地条件が良くても、十分な利益が残らなければ出店を続けることはできません。
出店候補地を選ぶときは、売上予測だけでなく、家賃や人件費、初期投資を含めた収益性を比較する必要があります。
想定売上だけでなく営業利益を比較する
売上が最も高くなる候補地が、必ずしも最も良い候補地とは限りません。
候補地ごとに家賃や人件費、運営費が異なるため、売上が低くても利益が多く残る物件があります。
例えば、候補地Aと候補地Bを比較すると、次のようになります。
| 項目 | 候補地A | 候補地B |
|---|---|---|
| 想定月商 | 500万円 | 450万円 |
| 家賃・共益費 | 60万円 | 35万円 |
| 人件費 | 150万円 | 120万円 |
| 原価・その他経費 | 220万円 | 210万円 |
| 営業利益 | 70万円 | 85万円 |
候補地Aのほうが売上は高いものの、候補地Bのほうが営業利益は高くなっています。
候補地を比較するときは、売上の大きさだけでなく、最終的に利益がどのくらい残るかを確認しましょう。
家賃比率を確認する
家賃比率とは、売上に対して家賃がどの程度を占めているかを表す数値です。
家賃比率は、次の計算式で求められます。
家賃比率＝家賃÷売上×100
例えば、月商予測が500万円、家賃が50万円の場合、家賃比率は10％です。
適切な家賃比率は業態や利益率によって異なります。一般的な目安だけで判断せず、自社の既存店舗や事業計画をもとに、無理なく支払える家賃を決めることが大切です。
売上予測が楽観的すぎると、実際の家賃比率が想定より高くなるため、複数の売上パターンで試算しましょう。
損益分岐点と必要客数を計算する
損益分岐点とは、売上と費用が同じになり、利益も損失も発生しない売上高のことです。
候補地を比較するときは、損益分岐点売上高だけでなく、その売上を達成するために1日何人の来店が必要かまで計算しましょう。
例えば、損益分岐点売上高が月300万円、客単価が1,500円、月25日営業の場合、必要な来店客数は次のとおりです。
300万円÷1,500円÷25日＝1日80人
この場合、黒字化するためには、1日あたり少なくとも80人の来店が必要です。
現地の人流や競合状況、既存店舗の来店率などから、1日80人を獲得できる可能性があるかを確認します。
「人通りが多いから売れそう」と考えるのではなく、必要客数を現実的に獲得できるかで判断しましょう。
初期投資と回収期間を比較する
出店時には、物件取得費や内装費、設備費などの初期投資が発生します。
候補地ごとに必要な初期投資を見積もり、何年で回収できるかを比較しましょう。
主な初期費用には、次のものがあります。
- 敷金・保証金
- 礼金
- 仲介手数料
- 内装工事費
- 設備工事費
- 厨房機器
- 看板工事費
- 家具・什器
- 採用費
- 開業前の人件費
- 販促費
- 運転資金
投資回収期間は、次の計算式で求められます。
投資回収期間＝初期投資額÷年間営業利益
例えば、初期投資が3,000万円、年間営業利益が600万円であれば、単純計算による投資回収期間は5年です。
ただし、実際には設備の修理費や売上の変動もあるため、余裕を持った計画を立てる必要があります。
悲観・標準・楽観の3パターンで試算する
売上予測を一つだけ用意すると、その数字を前提に出店判断を進めてしまいやすくなります。
候補地ごとに、次の3パターンを用意しましょう。
- 悲観シナリオ
- 標準シナリオ
- 楽観シナリオ
例えば、標準シナリオより売上が20％低くなった場合でも、資金繰りに問題がないかを確認します。
悲観シナリオで大幅な赤字が発生し、短期間で資金が不足する物件は、売上予測が魅力的でも慎重に検討する必要があります。
出店による利益だけでなく、予測を下回った場合にどの程度の損失が発生するかまで確認することが大切です。
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出店候補地を点数化して比較する方法
複数の候補地を比較するときは、評価項目と配点を決めて点数化すると、判断基準を統一しやすくなります。
担当者や経営者によって意見が異なる場合でも、点数の根拠を確認しながら話し合えます。
評価項目と配点を決める
出店候補地の評価項目は、業態や出店方針によって変わります。
一般的には、次のような項目を設定します。
| 評価項目 | 配点 | 候補地A | 候補地B | 候補地C |
|---|---|---|---|---|
| ターゲット人口 | 20 | 16 | 19 | 12 |
| 人流・交通量 | 15 | 13 | 10 | 15 |
| 競合環境 | 15 | 8 | 13 | 10 |
| 視認性・入りやすさ | 15 | 14 | 9 | 11 |
| 物件設備 | 10 | 8 | 10 | 5 |
| 収益性 | 20 | 12 | 18 | 14 |
| 将来性 | 5 | 3 | 4 | 2 |
| 合計 | 100 | 74 | 83 | 69 |
自社にとって重要な項目ほど、配点を高くします。
例えば、ロードサイド店舗であれば駐車場や車での入りやすさを重視し、駅前店舗であれば歩行者通行量や駅からの動線を重視します。
出店不可条件を設定する
点数が高くても、必須条件を満たしていなければ出店できない場合があります。
そのため、点数とは別に、出店不可とする条件を設定しておきましょう。
例えば、次のような条件です。
- 必要な電気容量を確保できない
- 排気ダクトを設置できない
- 駐車場の必要台数を確保できない
- 営業時間に制限がある
- 想定利益が自社基準を下回る
- 投資回収期間が長すぎる
- 契約期間が短い
- 解約条件が厳しい
- 災害リスクが高い
必須条件を満たしていない物件は、総合点が高くても候補から外します。
点数だけで機械的に決めるのではなく、絶対に妥協できない条件を明確にすることが重要です。
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出店候補地の現地調査チェックリスト
データ分析で候補地を絞り込んだあとは、現地調査を行います。
現地では、次の項目を確認しましょう。
- 店舗前の歩行者数
- 歩行者の年齢層
- 平日と休日の違い
- 朝・昼・夜の違い
- 車の交通量
- 駅や施設からの移動方向
- 店舗の視認性
- 看板の見え方
- 入店のしやすさ
- 駐車場の利用状況
- 周辺店舗の混雑状況
- 競合店の客層
- 店舗前の騒音や臭気
- 搬入経路
- 周辺の治安
- 夜間の明るさ
- 雨天時の歩行者動線
現地調査では、店舗の前に一定時間滞在し、通行する人数や属性を記録する方法があります。
一度の調査だけでは、その日の天候や周辺イベントに影響されることがあります。曜日や時間帯を変えて複数回確認すると、より正確に判断できます。
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契約前に確認したい条件
候補地を決めたあとも、すぐに契約してはいけません。
賃貸借契約の内容によっては、出店後の営業や撤退時の費用に大きな影響が出ます。
契約前には、次の条件を確認しましょう。
- 契約期間
- 更新条件
- 中途解約の条件
- 解約予告期間
- 賃料改定の条件
- 敷金・保証金の返還条件
- 償却の有無
- 原状回復の範囲
- 指定工事業者の有無
- 内装工事の負担区分
- 営業時間の制限
- 業態変更の可否
- 看板設置の制限
- 競合店舗の入居制限
- 修繕費用の負担
- 転貸の可否
特に商業施設では、売上歩合賃料や販促費、共益費などが追加されることがあります。
表面上の賃料だけでなく、毎月支払う費用の総額を確認しましょう。
原状回復の条件によっては、退店時に高額な工事費が発生することもあります。契約内容に不明点がある場合は、不動産や契約に詳しい専門家へ相談することも検討しましょう。
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最終的な出店判断の進め方
最終的な出店判断は、次の流れで行うと整理しやすくなります。
- 自社の出店条件を決める
- 人口や人流などのデータで候補地を絞る
- 競合店や既存店との商圏重複を確認する
- 現地調査を行う
- 物件設備と契約条件を確認する
- 売上と費用を予測する
- 損益分岐点と投資回収期間を計算する
- 候補地を点数化して比較する
- 悲観シナリオでも経営を続けられるか確認する
- 社内で最終判断を行う
出店候補地を選ぶ際に、すべての条件が完璧にそろうことは多くありません。
大切なのは、何を優先し、どの条件なら妥協できるのかを明確にすることです。
感覚や印象だけで決めるのではなく、商圏データ、現地調査、収益シミュレーション、物件条件を組み合わせて判断しましょう。
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出店候補地の評価でよくある失敗
出店候補地の評価では、いくつかの失敗パターンが繰り返し起こりやすいです。代表的なのは、「人通りの多さ」だけで判断してしまい、実際のターゲット層と合っているかを見落とすケースです。
また、家賃の安さに惹かれて他の条件を軽視してしまうことも、よくある失敗の一つです。賃料だけで判断すると、実際の集客力が伴わず、結果的に採算が合わなくなるケースも少なくありません。
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出店候補地に関するよくある質問
出店候補地についてよく寄せられる質問をまとめました。
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出店候補地の選定なら商圏分析ツール・売上予測のgleasin
出店候補地の比較や売上予測を、データを使って進めたい方にはgleasinがおすすめです。
出店候補地の選定は、商圏データの質と売上予測の正確さに大きく左右されます。複数の候補地をデータにもとづいて比較したいなら、商圏分析・売上予測ツールの「gleasin（グリーシン）」が選択肢の一つになります。
gleasinは、エムディー株式会社が提供する商圏分析・売上予測ツールです。マップにピンを落とすだけで立地データが5秒で算出でき、高精度AIによる売上予測（売上一致率80〜90%）で出店リスクを数値で把握できます。
主な機能は以下のとおりです。
- Geodemo：消費者属性を10種類に分けて地域ごとに可視化。ターゲット層のいるエリアを直感的に選定できる
- GPSメッシュ：125mメッシュで時間帯別の人口滞留数を表示。営業時間を加味した分析が可能
- ベンチマーク：競合店舗数をマップ上で瞬時に確認できる
- 売上予測：AIを使った高精度の売上シミュレーション（売上一致率80〜90%の実績）
日本ケンタッキー・フライド・チキン・OWNDAYSなど、業種を問わず多くの企業が導入しています。
